L’année 2021 aura été une année exceptionnelle pour l’immobilier logistique dans le monde entier, et notamment en France : hausse de la demande placée, du nombre de transactions, du nombre de m² commercialisés sur l’année…
Ces chiffres pouvaient nous laisser imaginer une dynamique du marché similaire sur 2022. Alors quel bilan peut-on déjà tirer à mi-année ? Des tendances se dessinent-elles ? Quelles sont les évolutions notables ? On fait le bilan de ce premier semestre en France.

La demande placée

L’année a commencé dans la même lignée que 2021. Sur le premier trimestre, on compte déjà un record en dépassant le seuil du million de m² commercialisés (sur les entrepôts >10 000 m²).

Cependant, le cabinet JLL constate que la guerre russo-ukrainienne a rendu les utilisateurs plus prudents, ce qui a impacté le lancement de nouveaux projets. On l’a d’ailleurs ressenti dès le second trimestre de l’année avec une demande placée qui a baissé de moitié pour atteindre les 527 000 m² commercialisés.

Les résultats des deux trimestres s’équilibrent finalement pour offrir à 2022 des résultats relativement stables (-2,5 %) par rapport au 1er semestre 2021.

En prenant encore plus de recul, ces résultats sont même supérieurs de 20 % à la moyenne décennale. Finalement, cela nous démontre bien que, malgré un contexte difficile, le marché de l’immobilier logistique reste dynamique.

 

Les transactions

59, c’est le nombre de transactions actées à ce premier semestre. Un chiffre en recul, qui n’en reste pas moins intéressant à décortiquer. L’année dernière, les 3PL avaient largement participé aux chiffres records. Et pour cette année ?

Début 2022, ce sont plutôt les acteurs retail qui se sont positionnés sur le marché pour lancer de nouveaux projets – et de gros projets. Rien que Lidl, Intermarché et But concentrent 9 transactions représentant près de 411 000 m². Une tendance que nous pouvons nous-mêmes confirmer : ce sont 5 nouveaux projets retail sur lesquels nous sommes engagés depuis le début de l’année.

Par ailleurs, la répartition en volume placé montre une belle performance pour les plateformes XXL (supérieures à 40 000 m²) qui occupent 43% du volume placé. Les plateformes de petite taille (10 000m²>20 000m²) occupent, quant à elles, ⅓ de ce volume, laissant très peu de place pour celles de taille moyenne (20 000 m²>40 000 m²).

Malgré des chiffres en baisse, l’année est tout de même positive par rapports aux années précédentes : ses résultats sont supérieurs de 13,5 % à la moyenne décennale.

 

La répartition géographique du marché locatif

À mi-année, le cabinet JLL constate que la Dorsale a concentré 53 % des volumes placés (829 900 m²) et 51 % des signatures – ce qui reste parfaitement stable par rapport à ces trois dernières années.

L’Île-de-France prend notamment le large grâce à 3 grosses transactions dont Lidl à Ablis – que nous allons d’ailleurs équiper de nos protections collectives… Le marché francilien porte à lui seul 37 % de la demande placée nationale et 34 % des signatures. La Région Auvergne-Rhône-Alpes, qui avait quant à elle accusé un gros recul en 2021, sort la tête de l’eau et s’installe comme le 2ème marché de France avec 25 % de la demande placée nationale et 22 % des signatures. On pense par exemple au projet d’Hôtel de Logistique Urbain en cours de construction – auquel nous participons. Pour finir, la Région des Hauts-de-France continue sur sa lancée et dépasse de 34 % son niveau moyen commercialisé sur la dernière décennie.

Au premier semestre 2022, l’Île-de-France a démontré sa position stratégique avec plus de 677 888 m² commercialisés, un record ! Le reste du territoire métropolitain n’est pas en reste avec de belles transactions à Lyon, Lille et aussi Marseille. Pour autant, les tensions sur l’offre s’intensifient dans l’Hexagone et le taux de vacance continue de baisser.

Un dernier record avant de conclure : 2,1 Md€, c’est le montant investi en France sur le 1er semestre 2022, soit le meilleur total jamais atteint. Malgré tout, la hausse des coûts de construction, la raréfaction foncière et l’objectif de zéro artificialisation nette font partie des éléments qui pourraient freiner cette dynamique. Rendez-vous en janvier 2023 pour le savoir !