Chose promise, chose due : nous nous retrouvons en ce début d’année pour faire le bilan du marché immobilier logistique sur l’année passée. A la moitié de l’année, nous avions déjà établi des grandes tendances par rapport à 2021. Alors, est-ce que ces dynamiques se sont confirmées sur la globalité de l’année ? Réponse dans ce nouvel article !

Une réussite en trompe-l’œil

Si 2022 avait commencé sur les chapeaux de roues avec un record en dépassant le seuil du million de m² commercialisés sur les entrepôts >10 000 m², la demande placée accuse finalement une baisse de 12 % par rapport à 2021.

A quoi cela est-il dû ? Et bien, nous avons également connu un record “négatif” en cette année… En effet, le marché de l’immobilier logistique français a enregistré au troisième trimestre « sa plus faible performance depuis 2015, avec seulement 743 000 m² commercialisés » nous explique le cabinet JLL. Un record dont on se serait bien passé !
Cela dit, l’on peut toujours décider de voir le verre à moitié plein et se targuer du fait que ce soit quand même 15% de plus que la moyenne décennale. Mais ne serait-ce pas se voiler la face quant aux évolutions actuelles du marché de l’immobilier logistique en 2022 ?

En synthèse, cette année a eu deux visages : celui du S1, sur lequel la dynamique de la faste année 2021 a ruisselé, et celui du S2, en demi-teinte, plus prudent, ralentissant progressivement sa course. Une tendance qui devrait d’ailleurs se confirmer sur l’année 2023…

 

La répartition de l’immobilier logistique français

Entre les acteurs

La tendance repérée à l’été se confirme : ce sont la distribution alimentaire et l’industrie qui ont animé les prises à bail d’entrepôts, avec 55 % des mètres carrés attribués l’an passé.

Les logisiticiens ne sont pas en reste non plus mais l’on constate « un net repli des spécialistes du e-commerce” souligne la CBRE.

Dans l’ensemble, et comme nous l’avions évoqué précédemment, « l’activité des utilisateurs a connu au second semestre sa plus faible performance depuis 2015 », rappelle Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France.

Entre les régions

Ainsi, la baisse du nombre de surfaces commercialisées, déjà observée l’an passé, n’a pas permis de reconstituer le stock d’offres d’entrepôts en cette nouvelle année.

Cela se traduit sur le marché par un recul de l’offre disponible qui bride l’activité sur la dorsale. Cette dernière a donc concentré 53 % du volume d’activité et 50 % du nombre de transactions en 2022, ce qui lui permet d’enregistrer une bonne performance avec une hausse de la demande placée de 54 % par rapport à 2021.

«On notera par ailleurs le poids croissant de la dorsale dans les commercialisations cette année, avec une part de marché passée de 49 % au 1er trimestre à 62 % au dernier » commente Olivier Durif, Directeur France Transaction SCLS.

Des indicateurs en baisse

A l’heure du bilan, les indicateurs tournent malheureusement au rouge :

  • Le marché locatif hexagonal a enregistré 139 transactions en 2022, en baisse de 9 % par rapport à 2021.
  • La demande placée dans les entrepôts de plus de 5.000 m2 est en baisse de 14 %, selon la société de services et d’investissement en immobilier commercial CBRE.
  • Les surfaces vendues dans les entrepôts de plus de 10.000 m2 en repli de 12 %, a estimé le cabinet de conseil en immobilier d’entreprise JLL.

Différentes raisons vont converger pour pouvoir expliquer cette tendance :

  • Le recul du marché en offres neuves, lié notamment à la politique de sobriété foncière (ZFE, ZAN…),
  • La crise énergétique qui impacte les investissements potentiels des acteurs du marché,
  • les poussées inflationnistes et le resserrement généralisé des politiques monétaires.

Ces différents enjeux, cumulés les uns aux autres, créent un environnement macroéconomique très incertain qui s’est traduit inévitablement par un ralentissement de l’activité sur le S2.

En conclusion, 2022 est une année de recul à presque tous égards. Le contexte politique et économique repoussent les acteurs du marché dans leurs retranchements, ce qui a comme conséquence la baisse générale des performances de l’immobilier logistique français. Restons à l’affût en 2023 : la politique de sobriété foncière devrait à terme avoir un effet bénéfique sur les offres en neuf, notamment parce qu’elles présenteront de nombreux avantages RSE pour les entreprises. Affaire à suivre…